Hello，我是马哥。
新的一年，祝大家新年快乐，早日买到心仪的房子，住得好，赚得多。
今天书接上回，讲讲在各种常规笋盘几乎消失殆尽的当下，如何判断一套房子到底笋不笋？
建议大家先看看上篇，才能更好理解接下来的内容。
什么是笋盘？
做判断的前提，是理解原理。
而住宅，也就是商品房，本质上是一种商品。
凡是商品，离不开两样基础元素：价值和价格。
就房子来说，价值就是房子的真实价，价格就是房子的出售价、挂牌价。
一切商品，其价格都是围绕价值上下波动的。
所以要判断一套盘到底笋不笋，我们的标准应该是：。
挂牌价和真实价相比，目前是高了还是低了。
低，既为笋盘。高，则有溢价。
这就是抛开各种定性思维后，笋盘的真正定义。
问题是，我们能通过直观的信息，比如挂牌价，去了解一套房子的价格。
但怎么了解一套房子的价值是多少？
是看楼龄、学位、楼层、小区环境、物业、装修这些因素吗？
是，也不是。
上面这些因素确实对房子的价值有影响，但不是最重要的影响。
在我看来，对房子价值起决定性作用的因素只有两个：。
区域和预期。
这才是支撑房子价值的基础与核心。
区域，也就是楼盘的地理位置，对价值的影响比较直观。
就像天河的房子，价值肯定比增城的房子要高很多。
就像同是海珠区，琶洲的房子肯定就比海珠西的房子价值要高很多。
但在实际选筹过程中，我们往往要把区域这把价值梯尺用得更细。
比如说海珠南部，在都能享受到创新湾利好的情况下，该怎么挑？
沥滘是首选。
为什么？因为沥滘旧改已经在进行当中，创新湾的建设，也将以沥滘为重点。
我想大家也发现了，这个判断中，用到了预期。
区域和预期，通常是结合使用，形成对大区域和细分区域，也就是板块内部盘源的价值梯度判断。
具体做法，就是以核心板块为参照物，逐个逐个推。
因为核心板块经过多年的市场检验，水分基本榨干，可以默认为价格和价值是相等的。
广州的核心CBD，毫无疑问是珠城，这里是富人最爱的私人财富储水池。
而近期珠城的标杆盘，均价已经摸到了15万。
结合板块轮动的逻辑，核心区天花板被打穿后，其他区域的顶价也会陆续摸高。
所以我们能通过区域和预期推断出：。
发展程度仅次于珠城的琶洲，还有越秀的次新强学位房，其价值在13万左右。
位于珠城和金融城中间，学位、交通和环境都齐备的天河公园，价值在12万左右。
定位为第二CBD的金融城，结合目前的发展进度，价值在8万左右。
东进线上的黄埔，南扩线上的万博，结合目前的发展进度，价值在6万左右。
这就是价值推断，用区域和预期，推断出的各区域价值梯度。
而前几天的保利天悦，成交价已经顺利摸到了接近12万。
天河公园熹园的挂牌价，也已经去到11万多，只差一次冲击。
金融城，美林海岸挂牌普遍上7。黄埔中鼎挂5，科学城鼎峰挂5。万博欧泊挂5。
换言之，目前市场上各个区域的标杆盘，价格都在慢慢往价值上靠。
这价格夯实的时间，短则数月，长则半年，终归会在2021年完成。
为什么如此肯定？
因为住宅是一种商品，凡是商品，其价格终究是围绕价值上下波动的。
这些区域的价值摆在这里，价格不可能永远落后一个档位。
待时间推进到小阳春后、半年后、年尾，你回过头来看。
现在的一线楼盘，全是价格洼地。
所以，一个很有趣的结论是：。
广州，可以说已无笋盘。
但广州，同样可以说遍地笋盘。
笋盘仍在，只是你的决心、魄力和眼光，是否已经跟上？
过分犹豫，只会成为一个等等党。
在上涨期，等等党连汤都没得喝。
当然，刚刚所做的分析，是用区域与预期，总结出来的各大版块价值梯度。
在实际选筹过程中，对具体楼盘的价值判断，需要用到更多参考指标。
比方说，上面所分析的价值，是指区域内部标杆盘的价值。
但标杆盘的货量就这么多，我们不可能只盯着那一两个，其他全部不考虑。
那我们就引入学位、地铁、楼龄、梯户比这些因素，去衡量内部的其他楼盘价值。
一般来说，优质学位有15%，次优学位10%，根据离地铁距离5-15%，楼龄5%，梯户比5%。
以三溪鱼珠为例，美林湖畔的价值是8万，那我们可以大概估算下盈彩的价值：。
次优学位+10%，地铁-10%，楼龄梯户比小区环境-10%。
所以盈彩的价值，大概在7.2左右。
而盈彩目前的挂牌价差不多到6，这里面，依旧有很大的上升空间，投资效果并不比标杆的美林湖畔差。
别怕什么破单价成交，单价这东西，本就是拿来破的。
最后，简单说说这段时间大家咨询得比较多的问题：。
上涨行情会一直走下去吗？万一停了，怎么办？
这么说吧，上涨行情肯定不会一直走的，但行情停顿后，也不必担心。
房价的波动周期，从来都不是一直上升的。而是涨——横盘、微跌——涨——横盘、微跌。
所以价格曲线，虽然整体是向上的，但不是一条斜向上的直线，更像是一条楼梯状的上升线条。
不过这里有个很重要的前提，就是你买的房子，得是好的产品，也就是各个板块的一线标杆盘。
因为现在的广州楼市，产品分化越来越明显。
上年这波行情就是很好的例子，上涨的只是强板块强楼盘。
有很大一部分房子，在去年其实没怎么涨，甚至还阴跌了。
而且标杆盘的意义，不止于能在上涨期领涨获利，更重要的是能在横盘期稳住价格，抗跌属性强。
房子的交易周期，普遍在5年左右。
在这个时间段，能吃进两波涨幅，并能在横盘期稳住价格，5年左右翻个倍，我觉得足够了。
所以我一直很注重选筹与资金规划。
前者是保值增值的核心，后者则是一道保险，要保证现金流至少在5年内不会断掉，避免倒在黎明前的黑暗当中。
因为价格真的上去了，赚到钱的人不会分钱给你。
但价格万一没上到预测的数值，或者所用的时间比预期长，却会被无数人喷死。
吃力不讨好，但马哥还是做了。
原因无他，我对自己的判断有信心。这是我从事房地产这么多年，从理论到实操，一步步积累下来的经验。
第一次预测：金九银十过后，广州楼市会怎么走？
第二次预测：广州涨了这么多，现在追高会站岗吗？
所以在最后，还是那几句老话：。
做好选筹，抓紧上车。
如果你有置业广州的计划，又不知道哪个版块、哪个楼盘真正适合自己，可以找我咨询。
最后。
我们下次再见吧~。
